Este estudo analisa a cidade como produção social, fruto da ação complexa e conflituosa de agentes sociais, que representam distintos interesses. Discorre sobre a dinâmica capitalista na construção do espaço na cidade e como se organizam as estruturas urbanas. Tendo como cenário a cidade de Campos dos Goytacazes/RJ, apura o papel e a importância do IPTU progressivo no acesso democrático ao solo urbano, conforme preconiza a legislação brasileira, enquanto instrumento de garantia do Direito à Cidade. Foram analisados os fatores que favorecem e permitem a existência de vazios urbanos no perímetro da cidade, em regiões valorizadas e munidas de equipamentos urbanos coletivos, e naquelas a serem valorizadas pela ação pública e/ou privada. Demonstrou-se como a iniciativa privada se apropria dos investimentos públicos para a valorização de seus empreendimentos, o que evidencia a atuação do capital na configuração do ambiente construído. A não aplicação do IPTU progressivo, como um dos instrumentos de cumprimento da função social da propriedade, particularmente no enfrentamento dos vazios urbanos especulativos, demonstra a complexidade dos interesses em jogo. Como o Poder Público municipal vem tratando a questão dos vazios urbanos e do IPTU progressivo na legislação e na prática? Buscou-se compreender alguns aspectos importantes da estrutura e dinâmica do espaço urbano em Campos dos Goytacazes, evidenciando o papel do planejamento urbano, e, neste, reforçar as potencialidades da implementação do IPTU progressivo como meio de reintegrar os vazios urbanos existentes, possibilitando mitigar os impactos da concentração do solo urbano e a especulação imobiliária, fatores agravantes da segregação sócioespacial.